成本竞争力提升|地产开发之降本增效指南
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作者：任祓，梁乐华，辛安怡
在销售价格受到政策严控的形势下，还要提升利润水平，领先房企纷纷开始各种成本挖潜的尝试。在地产开发中，建安成本占总成本约40%，是土地成本之外的最大成本项。当土地成本日益高企，且受政策影响越来越大的情况下，建安成本的控制和挖潜对于地产开发的盈利能力显得尤为重要。
建安成本是建筑安装工程成本的简称,包括建材费、人工成本、机器使用费,水电线路安装费等。
麦肯锡在总结帮助多家地产商成功降本增效的经验基础上，结合其他行业的最佳实践，设计出了一套针对中国房地产开发的降本增效的系统方法论。
这套方法论的关键在于聚焦成本竞争力提升，其两大抓手为成本导向的设计优化及招标采购优化（通常来说，设计优化贡献70%的成本节约，招标采购优化贡献20%，其他如施工优化、结算优化等贡献剩下的10%），同时强化管控与提升能力以确保有效快速落地（见图1）。
我们首先将其应用于某大型地产商，节约建安成本4~6%（在50多个在施项目上实现总计>15亿元）。不久前又在某小型地产商的实践中节约了4%的建安成本。
抓手一：成本导向的设计优化
设计优化贡献70%的建安成本节约，因此设计理应成为成本优化的首要一环。然而在具体实践中，房企或者基于成本压力牺牲了品质，或者依赖设计公司只在局部项目上做一次性优化，令优化成果难以固化迭代。
对此，麦肯锡提出了“五步走”闭环项目法，可以有效拉通端到端的成本导向的设计优化，并实现自循环迭代，从而避免了对产品品质的牺牲。“五步走”的具体做法如下：
第一步
第二步
第三步
第四步
第五步
大多数房企要么是每一步只做蜻蜓点水式的涉及，要么是干脆就忽略某些重要步骤，如第二、三、五步，导致产品品质的下降，做法也难以持续。
抓手二：招标采购优化
招标采购优化贡献20%的成本节约，因此也是大多数房企的优化重点。集中采购、供应商招标等是比较普遍的优化手段，虽然能带来一定程度的成本优化，但却往往难以产生大的效能。这主要是因为总部、不同项目、不同区域管理者对成本的管理理念与目标不一致，采购执行较为粗放，且缺乏有效、统一、精细化的管理流程，尤其是新供应商审核准入，精细化的询价与谈判。
麦肯锡总结出一套行之有效的采购优化方法论。
无论是对于景观园林、电梯等规模较大的采购包，还是精装修等中小规模的采购包，运用BUYER流程都可以进一步获取10%~20%的降本机会。
跨职能管理机制
无论有多好的方法论，如果没有有效的管理机制实现跨职能的协作，所有好的举措都只能停留在纸面上。对于房企而言，建立设计、招采、工程、营销及成本职能间的高效协作是运营业务转型的首要条件。
实现有效的跨职能协作需要注意以下三点。
首先
其次
再次
成本理念推广
许多房企在推行成本优化提升的过程中逐步意识到，仅依赖单业务条线的内部优化难以实现降本优化，难以适应地产行业存量时代的需求。为打造可持续性的成本竞争力，房企需要苦练内功，打通跨职能的协作，优化管控机制，提升人员理念能力，构建精益成本管控的内生力。
如前文所述，将这套降本增效方法论分别应用于大型、小型民营地产开发商，将取得优异的降本增效业绩。不久前这套方法也帮助某大型国有地产开发商识别了可观的降本增效机会，并提升了组织能力和盈利能力。
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